Index . a nutrir paisaje protegido mirando por:

Cap I

Ecología de ecosistemas e hidrología urbana . 20 preguntas

confesiones . 1 . 2 . 3 . 4 . 5 . 6 . 7 . 8 . 9 . 10 . 11 . 12 . 13 . 14 . 15 . 16 .

Dinámica horizontal en humedales: esteros, bañados, meandros, cordones litorales . 1 . 2 . 3 . 4 . 5 . 6 . 7 . 8 . 9 . 10 . 11 .

Cap II

Patrimonios en ámbitos rurales, confesiones .

17 . 18 . 19 . 20 . 21 . 22 . 23 . 24 . 25 . 26 . 27 . 28 . 29 . 30 . 38 . 39 .

El paisaje construído en Al Maitén . 1 . 2 . 3 . 4 . 5 . 6 . 7 . 8 .

Cap III

Paisajes culturales . 31 . 32 . 33 . 34 . 35 . 36 . 37 .

Cap IV

El timón 1 . 2 . 3 . 4 . 5 . 6 . 7 . 8 . 9 . 10 . 11 . 12 . 13 .

Cap V

Leyes particulares . introito . 0 . 1 . 2 . 3 . 4 . 5 . 6 . 7 . 8 . 9 . 10 . 11 . 12 . 13 . 14 . 15 . 16 . 17 . 18 . 19 . 20 . 21 . 22 . 23 . 24 . 25 . 26 . 27 . 28 . 29 . 30 . 31 . 32 . 33 . 34 . 35 . 36 . 37 . 38 . 39 . 40 .

Cap VI

Paisajes interiores

Inmanencias . 1 . 2 . . La viga de cruce . 1 . 2 . 3 . 4 . 5 . 6 . . Joaquín Lera . . jubileo . . creación . . intangibles . . Carlos Lohlé . . Guillermo Roux . . César Pelli .

 

Patrimonios paisajísticos: en arte y memoria particulares

Confesiones, que aprecian bajar a la voz "abstracción", del globo del Asesor Gral de Gobierno

De lo abstracto en general, sin soporte en lo particular

De una larga década de expresiones; que brotando de un hombre concreto tal vez alcancen a esta voz otro asidero

.

Antecedentes que asisten el consenso previsto por art 5º, ley 12704

Presentados en el Municipio de Gral Sarmiento en 1986, denotan un desarrollo de conciencia que hoy explica la solicitud de declaración de Paisaje protegido

Memoria urbanística

1) . Normas de procedimiento; alcance de las normas.

Rigen todos aquellos aspectos relacionados con el uso del suelo, de las viviendas, los volúmenes edificables, el tejido urbano, preservación de los ámbitos arquitectónicos, paisajíticos y sociales. Estas disposiciones se aplican a la propiedad privada, cualquiera fuere la afectación de sus bienes. Para las definiciones y formas de medir FOS, FOT, áreas descubiertas, etc. y aquí no expresadas, nos remitimos al código de planeamiento urbano de la ciudad de Buenos Aires.

 

2) . Normas administrativas:

se requerirá certificado de conformidad de planos de obra, previa y posteriormente a su tramitación municipal, expedido por el Consejo de fiscalización de obras y urbanismo, ya se trate de construcción nueva, ampliación, reconstrucción, reforma o transformación.

Al advertir una contravención a estas normas se precederá sin intervención judicial alguna, paralizando la obra, impidiendo el ingreso de personal y de materiales, citando al propietario y demoliendo o desmantelando los trabajos en infracción de no mediar debida correción por parte del citado en el término de 12 horas de emitida la citación.

 

3) . Normas generales sobre tejido urbano;

habrá sectores de lotes definidos para construcciones de perímetro libre y otros para construcciones entre medianeras.En ambos casos las construcciones podrán tener como máximo planta baja y (1) un piso alto, y deberán dejar un retiro de frente de 5 metros y de fondo de 6 metros. En terrenos de menos de 28 metros de profundidad, se aceptará la invasión de las líneas de fondo con espacios semicubiertos en un máximo de un 25%.

No se admitirá el desarrollo de viviendas de planta alta con planta baja libre, ni el desarrollo de balcones de cemento, hierro o mamposteria, con apoyo en la planta baja, salvo que conformen todo el carácter de un noble pórtico.

Se admiten cuerpos salientes sobre las líneas de retiro de frente y de fondo, con un vuelo máximo de l,50 m, empleando en la construcción de estos, exclusivamente vidrios y perfiles de metal que no superen los 75 mm de sección o de madera que no superen los 100 mm.Se evitarán loa techos metálicos fijos o corredizos. Se desestimarán los techos que por la planaridad desmesurada de su desarrollo, generen una imagen que aunque ostentosa, revele dureza plástica.

Los tanques de agua quedarán perfectamente ocultos y confundidos en los techos o terrazas de las viviendas, sin resaltar en ningún caso sus volúmenes sobre estos planos. Ningún paramento, cercas divisorias o la proyección virtual o real de éstos, podrá sobrepasar la línea de frente interno, ni la línea de retiro de fachada. Dentro de estos límites y donde no haya paramentos que conformen cuerpos cerrados, los cercos serán tratados exclusivamente con maderas apropiadas. No superarán los 2 metros de altura y serán podadas las plantas adosadas que la superen, aún cuando se adosen a la estructura posible de una pérgola. No se admitirán alambres, ni verjas de ningún tipo, Las áreas descubiertas en las parcelas que constituyen espacio urbano o patios auxiliares, no podrán cubrirse con elementos fijos, ni con claraboyas vidriadas o corredizas. No se permiten toldos plegables metálicos.

Los valores de altura se computan a partir de la cota de nivel de vereda, cuya certificación será expedida en cada caso por el Consejo de fiscalización de obras y urbanismo. Estos temas proponen una imagen más cuidada de las relaciones arquitectónicas, sin desmedro de multiplicidades, tratando de acercar intenciones que susciten y fortalezcan el mayor afecto por las obras y enriquezcan así nuestra identidad personal y social.

 

4) . La distancia de cada una de ellas

a la línea divisoria entre las unidades funcionales configuradas como lotes, no podrá ser inferior al (60%) sesenta por ciento de la altura de la vivienda, con un mínimo de (3) tres metros, En caso de techos inclinados, la altura se tomará desde el nivel del suelo hasta el baricentro del polígono formado por las líneas de máxima pendiente de la cubierta y el plano de arranque de ésta. El F0S definitivo se fija en un 25% y el FOT en un 40%, Altura máxima de cumbreras: 8 metros. Altura máxima de fachada, arranque de techo: 6 metros. Altura máxima de paramentos en caso de vivienda con techo no inclinado: 7 metros.

 

5) . Se especifican las siguientes normas

que podrán beneficiar a los adquirentes de las parcelas ceñidas a esta posibilidad, con un incremento después de 10 años de aprobadas las primeras obras en cada parcela, de los valores del FOS al 50% y del FOT al 80%, o sea duplicar los valores básicos. La edificación será desarrollada en una primera mitad del predio, hasta completar un 75% mínimo de ocupación de las posibilidades del FOS o del FOT de esa porción del suelo sin invadir con espacios cubiertos o semicubiertos la segunda porción de la parcela, a excepción de pérgolas o galerias abiertas, con la sola cubertura parcial de louvers o trillages para el control de sol y sombraa, realizadas exclusivamente en madera con el añadido posible de tela. La porción de la parcela en que se puede eonstruir en los primeros diez años será establecida obligadamente, antes dela escrituración de la parcela, considerando la posibilidad de mantener la mayor distancia posible entre las obras. El límite del 75% mínimo de ocupación del FOS o del FOT no cuenta después de los 15 años.

Deberá prever la inserción en el eje del terreno y aproximadamente en el medio del desarrollo de su planta futura, de un patio cuyos lados mínimos representen 0,8 veces la altura máxima de la edificación y nunca menor a 5 metros; y en cuyo lado de fondo excluya toda construcción a excepción de pérgolas o galerias abiertas como las antes descriptas.

Sobre la línea de frente interno y en una profundidad no menor de 5 metros, el ancho mínimo del patio medido sobre el eje de esta línea de frente interno, representará 1,2 veces la altura máxima de la construcción y nunca menor a 6,5 metros. En este sector la altura máxima de cumbrera no superará los 7 metros, y la fachada de patio y de medianera, arranque de techo, los 6 m. Este patio y el espacio libre de fondo al que se integra, conformarán así finalmente un atrio abierto en su lado de fondo y harán más sutiles las diferencias entre el interior y el exterior.

En el frente, la fachada deberá proyectarse para enlazar plásticamente la fachada contigua y su virtualidad acentuar tanto el carácter del atrio como las diferencias entre el interior y el exterior. Se aceptarán alineamientos que no sigan la L.M. o la L.E. y que comuniquen carácter y funcionalidad al desarrollo de los muros, galerías pérgolas, o grillas y promuevan un desarrollo plástico rico de la exterioridad de los hechos de arquitectura.

Se prestará tanta atención a las fachadas como a los muros medianeros. Ambas serán tratadas con igual e inconfundible dignidad, empleando exclusivamente ladrillos a la vista, revoques a la cal, maderas, perfiles metálicos cálidos y vidrios, y así comprometiendo la exterioridad de estos hechos, dar integridad a las relaciones paisajísticas, arquitectónicas y sociales. Se admitirá sobre los ejes medianeros el apoyo de galerias vidriadas que conformen cuerpos cerrados y estén adosados inmediata y funcionalmente al resto de la vivienda. En estos casos, el arranque de la superficie vidriada sobre el eje medianero sería a partir de los 2,20 metros y hasta una altura de 3,40 metros.

En ningún caso, un paramento de más de 3 metros de altura apoyado sobre eL eje medianero tendrá una extensión ininterrumpida de más de 12 metros de extensión.Deberá por lo tanto, intercalar un patio que llegue hasta la medianera con lados mínimos de 3 metros y muro divisorio no mayor de tres metros de altura; o una galeria vidriada como la citada anteriormente, o cualquier otra solución aceptable que genere una realidad no sólo funcional, sino adicionalmente plástica y más digna de atenciones que las que reflejan tan lamentablemente las medianeras.

En este tema el Consejo requerirá la mayor atención al proyectar y realizar las obras, para que los resultados que se vayan logrando estimulen y sumen conciencia de esta preocupación. Lo expresado al comienzo de estas normas, respecto de no resaltar los volúmenes de los tanques de agua sobre los planos de techos y terrazas, rige también para el perfil de éstos y otros elementos sobre los ejes medianeros. Las chimeneas o tubos de ventilación que superen los 25 cm de diámetro o el metro de altura, al igual que las antenas o cualquier otro cuerpo que surja en elevación sobre el techo en los ejes medianeros deberá retirarse un metro con cincuenta centímetros de estos ejes, como mínimo.

 

6) . Mantenimiento de los recursos naturales

La experiencia ha probado que demasiados abusos se cometen en las perforaciones de subsuelos, perjudicando muchas veces irremediablemente la calidad y no solo la cantidad de agua. Por esta razón, haciendo incapié en las reservas que establece la Ley 8912, art 52 y 65, parágrafos 2.1.1. B. y C., dada la cantidad de viviendas por hectárea y estando en condiciones de brindar servicios de agua potable y de riego administrado, no se permitirán perforaciones en las distintas áreas, aún y particularmente en las privadas sin un motivo muy justificado, aceptado por la comisión de gestión y fiscalizados los trabajos en el momento de su ejecución por ella.

Dada la posibilidad de brindar servicios de riego, será necesario estandarizar aspectos de las redes individuales.

 

7) . La forestación de las calles perimetrales e interiores

así como la de las áreas comunes corre por cuenta exclusiva de la entidad de gestión.Se limita la forestación con árboles de hojas peremnes en zonas de los predios que projecten sombras sobre las casas vecinas. Asimismo se condiciona la densidad de foreatación que por excesos perjudiquen el paisaje. Se establece un máximo de 2 árboles por cada 100 m2 de terreno. Se sugiere una lista muy amplia de especies de alto valor ornamental apropiados para el clima de este lugar y para fines urbanisticos. Las podas solo podrán ser realizadas, aún en las áreas privadas, con aprobación y fiscalización del órgano de gestión.

 

8) . Disposiciones referentes a espacios para carga y descarga

La calle arbolada de acceso principal ha probado su aptitud para cualquier carga en todo tiempo y su mantenimiento y proyectos futuros de transformación deberán respetar su alto valor paisajístico (ley 8912, art. 66/g, art. 65, 2.2.1 y dec. 9403, art. 2)

Las demás calles interiores, hoy tan ligadas al paisaje, intentarán conservarse así el mayor tiempo posible, hasta que el uso evidencie la necesidad de un entoscado o suelo cal que deberá ser recubierto con alguna clase de ripio de piedra o de ladrillo. Esto cuenta en particular para la calle apergolada. Se ha previsto una restricción vehicular, considerando la posibilidad del acceso independiente a los distintos sectores de lotes desde la calle Lisandro de la Torre. Asimismo las visitas cuentan con un estricto lugar de estacionamiento.

Restricciones a ciclomotores y camiones. (a establecer)

 

9). de las condiciones ambientales

de los perros y los gatos

de los ruidos molestos

de las piletas

de los reflectores

de la entrada a los predios: visitas, personal de servicio, obras, proveedores, etc.

de la vigilancia y mayordomía

del riego y corte de cesped

del alumbrado público y el tendido de redes particulares

de la eliminación de residuos,

del cuidado de alcantarillas, taludes y canales de escurrimiento

de la protección y manteniniento de las redes de agua potable

del mantenimiento de los alambrados perimetrales

del orden del pañol y sus herramientas

 

10) . De la renovación urbana

Este capítulo. el de los pre eyectos, se inicia para hacerlo más cálido y sentido, y suavizar así lo polémico, repitiendo un texto escrito en 1983, para adjuntar a una memoria técnica que debíamos presentar en el trámite de prefactibilidad.

Si bien esta solicitud se inicia con un objetivo, la de formar un club de campo con viviendas transitorias y un espacio común muy apropiado, se estima importante dejar abierta la posibilidad de una transición a formas de tenor urbanistico algo más complejas, partiendo de la base, que las áreas de recreacisn quedan ya deaarrolladas para brindar esparcimiento a un número muy crecido de personas, y que la proporción de espacios comunes no serían inferiores a las de un club de campo, pero su destino para equipamiento comunitario enriqueceríasu figura habitual y prestaría servicios y espacios útiles para el desarrollo de actividades no solo recreativas, sino también creativas.

Recreatividad y creatividad pueden expresar con grandes contrastes aspectos complementarios del desarrollo ds nuestra condición humana. El tratamiento de estos temas fuera de las fuentes primarias de la vida, es decir fuera de los ámbitos familiares y amicales, pueden producir notas muy destacadas, pero no siempre asimilables con las armonías que reclama nuestro terruño.

Por esto consideramos prudente, a la vez generosa, la opción de ir conformando dos áreas de equipamiento: una inmediata y otra probable; condicionada esta última a la experiencia y deseos del núcleo humano que se vaya asentando. Dar respuesta a los requerimientos de la ley 8912, nos reclama hoy entregar las instalaciones, que en lo social, facilitan la recreatividad: salón comedor y de reunión, pileta, canchas de tenis y paddle, vestuarios, espacios verdes y calles peatonales muy enriquecidas.

En la medida que los afectos se afinquen, la vivienda comenzará a adquirir permanencia, y gradualmente buscará en la cercanía, los espacios que alimenten las necesidades del hospedaje y el trabajo; desprendiéndose de estos aspectos, la educación, el comercio y el diseño que permitan organizar la dinámica de esa natural creatividad que el hombre comunica cuando permanece.

Un poco osado puede parecer esperar tanto de tan poca cosa, pero esperar así nos dispone a seguir la huella de las transformaciones que al fin y al cabo siempre trae la vida. Esta visión importa también la aplicación de escalas. Que las inatalaciones puedan ser mantenidas en buen, aunque bien familiar nivel de calidad, nos obligará posiblemente a tener algo abierta la puerta al exterior, para compensar las carencias de una ejecución siempre lenta y fragmentaria. Mucho má fácil sería liquidar de un golpe todas las opciones de venta de tierras, pero quedariamos sin reservas de aquello, que agreste y con escaso esbozo, todavía se ofrece a los deseos y trabajos de quienes en cercanía la habiten.

Hoy esta reserva les doblará el espacio grato. Las proporciones de espacio común serán en la práctica multiplicadas y la foreatación y las demás inversiones serán por contraste más justipreciadas. Esta introducción, quizás un poco inesperada, puede resultar algo difusa,pero puede ayudar al comienzo para fundamentar el interés en no definir la tipología de las áreas no subdivididas, e ir descubriendo el interés futuro de quienes la habiten.

Ocho años ban pasado desde que escribimos estas líneas y puedo imaginar para dentro de algunos años la presencia de una obra que habiendo ya comenzado superará algunos límites e inaugurará a lo mejor otros, algún día lejano. Pero auún así, parece prudente mencionarlo para fijar un antecedente, sino varios.

Uno de ellos me parece bastante valioso: y es el caso de ver reflejado en esta bien pequeña realidad, la particular lentitud con que esta nace y encaminada al deseo de conformar una vivienda permanente; e incorporada a ella un salón de algo menos de 100 m2, con la hoy dificilrnente confesable intención de prestarse a muestras de objetos que hayan incorporado algo de espíritu: desde un bien saludable cuadro, a un memorable chocolatín. Lo que me animo a suponer es que el lugar se prestará por au carácter, a cosas de espíritu redobladamente creativo, y por lo tanto no simplemente critico.

Lo profundo e indecible encuentran en lo recreativo su expresión más generosa en tanto del fenómeno estetico y de la ardua gracia que en él se trata. Develando carácter, lo nuevo suele alcanzar su renovación trayendo juntos el espiritu de lo más cercano y lo más lejano emparentados; de lo más presente, un anticipo del futuro,y de lo más arcaico, un participio del pasado muy poco recordado. Dos fuentes profundas y cálidas y en las dos devela la polémica y vierte reconocimiento.

Francisco Javier de Amorrortu, Del Viso, 1986

 

Apuntes que alienten la lenta y permanente conformación del órgano de gestión comunitaria

Investigaciones individuales realizadas en cada una de las especialidades han enriquecido el conocimiento. Por el contrario han obstruido a veces las visiones de conjunto y la cooperación, No podía esperarse otro resultado del planteamiento de metas aisladas. Por un lado por ej., el tratamiento de construcción de viviendas (dimensión arquitectónica y técnica), por el otro, el tema de la "vivienda (dimensión social); sus ámbitos espaciales; la conversión, transformación y apropiación, que hagan posibles las actividades sociales de los habitantes, y entender y sentir este espacio social, no solo como fruto de especialistas en una y otra área, sino como resultante parcial y gradual del "ánimo" que unos y otros aporten al órgano de gestión comunitaria.

Con el tiempo la estructura del conjunto de viviendas pone de manifiesto su interdependencia y forja el carácter de los ulteriores trabajos urbanísticos. En nuestro caso, esta estructura intenta al parecer un desarrollo particularmente lento, y ello puede servir no solo para descubrir las necesidades sino también para resolverlas con una óptica particularmente familiar y amical.Por ello el crecimiento será lento como el de cualquier familia, y todos aquellos aspectos del equipamiento revestidos de gran carácter social serán oportunamente considerados por los habitantes del lugar, que no obstante contarán ya con las reservas parcelarias correspondientes a cada una de las distintas situaciones de equipamiento no exigido, pero previsible.

Mientras tanto y por un tiempo largo incrementarán el espacio verde. En alguna medida, el que las instalaciones sean deseadas y planificadas en relación estrecha con las viviendas, considerando su dependencia cuantitativa y el tipo de barrio residencial que se vaya conformando, permitiría advertir mejor las necesidades y oportunidades.

La simple enumeración de reglas de gobierno de este órgano de gestión comunitaria, de adininistración, del uso de las obras, de los servicios comunes, del acceso al lugar por parte de terceros, de la aplicación del regimen de mayorías, del capital comunitario, su valuación, su actualización, su amortización, su mantenimiento, reparación o renovación, previsión de nuevas instalaciones: gas, mejorado de caminos, forestaciones nuevas, hospederia, hobby houses, obrador, pañol, etc; determinación de gastos; conformación de un fondo de reserva, pago de expensas, liquidaciones, control, cobranza o depósitos; determinación de fórmulas y coeficientes, suscripción e integración del capital accionario, tipos de acciones; mayordomía, vigilancia, tramitaciones, planos y contratos; la comprensión, corrección, y el valor practico y profundo de estas pequeñeces, aunque deban formularse por anticipado y con largueza, solo con el fuego lento y particular atención encontrarán su punto.Y nunca será final.

 

Apuntes para la valoración de los caminos y algunos pequeños espacios libres urbanos.

Es muy importante para una articulación social creativa y recreativa de los habitantes de un lugar, la combinación y la superposición de ámbitos. Solo asi podrán crearse lugares de juego y espacios libres para la exterioridad en el más amplio sentido de la palabra.

Dentro de 60 o 100 anos habrá que buscar espacios libres para la interioridad, que hoy abundan. Tratamos de referirnos de manera especial al entorno próximo directo de la .vivienda. En nuestro caso, la escala del lugar, obliga y esmera esta tarea.En algunos casos, por ejemplo, culs de sacs que han dejado de cumplir esa función, y que si bien forman parte de los caminos de acceso directo a las viviendas, por ser éstos de uso muy exclusivo y muy cortos trayectos, perfectamente pueden caracterizar un espacio libre próximo y directo a las viviendas.

Se trata no solo de reflejar el muy moderno y persistente empeño de vincular los emplazamientos de viviendas y equipamientos a través de una red peatonal, sino de valorizarlo cada vez más. Al punto que se ban llegado en los mas modernos countries de EEUU a eliminar todo tipo de caminos, incluso los peatonales, para poner de manifiesto esta preocupación, sea cual fuere la magnitud del barrio.

Un particular cuidado de la topografía (art.66 parG y art 64 par b) por su valor excepcional, nos ha movido a crear situaciones de enlaces peatonales (referidos como E.P.) que deberían, mientras no medien cambios importantes, ser valorados así sin más. Estos caminos cumplen una obligada relación de servidumbre, Pero hay otro tipo de caminos menores o senderos que no cumplen una obligada relación de servidumbre y que son senalados con las letras C.R. En algunos casos se trata de caminos cedidos a la Comuna pero de uso exclusivo en tanto no sean necesarios a ella; pero en otros se trata de senderos estrechos de doble hilera de árboles notablemente implantados y por ello la sigla C.R. los descubre como caminos de recreación.

En este último caso no se ha hecho cesión de derechos y se intenta computarlos como espacios muy verdes en el balance de superficies. La particular situación que crean estos caminos en el entorno de las viviendas ha sido considerada como sugestiva de una íntima exterioridad y motiva nuestra preocupación en la respuesta que queremos dar al tratamiento de las viviendas con atrios. (Ver memoria urbanística par 5). Los caminos señalados como peatonales C.P. deberían aceptar cierto grado de flexibilidad para algunas situaciones particulares, pero queda en claro que el acceso vehicular de terceros queda limitado al área de estacionamiento senalada con letra E.

 

De la renovación urbana y de los coeficientes de participación

Cuando se realiza un edificio se estima su duración no debería ser inferior a 30 años; y no se preven en los reglamentos internos normas de transformación, sino de conservación. Pero una urbanización, aún la más pequeña, deberá imaginar procesos de crecimiento, consolidación, transformación, renovación y aún de división, aunque estos sean los que menos se quieran imaginar.Una urbanización es un proceso, un episodio dinámico hasta el extremo.Un inmueble no es comparable. Por eso, independientemente de loa recaudos legales que se tomen y de la visión de conjunto y de la perspectiva lejana que se tenga y se aplique a estas norraas, una afortunada precisión, firmeza y flexibilidad abierta, oportunamente serian muy favorables.

Este episodio, el nuestro, comienza según parece, transformando una parcela, la 5a, de 15.200 m2, en un condominio, de aprox. 10 miembros. Se realizaría en dos etapas como mínimo, con más de un par de años de diferencia. Las primeras situaciones se verificarían con personas de la familia y otras de gran amistad; y las que le sigan no estarían muy alejadas de esta situación.

Por ello, en una primera etapa no sería necesario formalizar una subdivisión muy extensa de dominios. Esto diferiría la forrnalización de estatutos y muchas otras normas y sería incluso el tiempo precioso para que cualquier gestión del promotor se acerque algo a una cogestión. Aún podría estimarse la venta a través de leasings y con ello el tiempo sería aliado del desarrollo y consolidación de normas concretas y cálidas. Uno de los factores de aprecio de esta perspectiva es la bajísima afectación de parcelas y la altísima proporción de espacio común.Podría hablarse de menos de 3 personas por hectárea.

No existe por el momento ninguna prisa por cambiar de perspectiva; por tanto, muchos años podrían estar mediando la formulación de normas ( Ver Exp.2405 18/8/86 Geodesia y nota que acompañó la memoria técnica en el trámite de prefactibilidad en el año 1984). No obstante visibles recelos en querer practicar futurologías, estos mínimos episodios de renovación urbana que prevemos, como la duplicación o algo parecido de los valores de FOS y FOT, permiten imaginar que eventuales fórmulas de corrección pueden introducirse en los coeficientes de participación.

Hay situaciones que durante algunos años buscan favorecer la residencia y no el carácter transitorio. Y se puede imaginar cuándo esta situación no necesita ser favorecida en estos términos y sí en otros; aunque estos nuevos impliquen un compromiso, cual sería por ej. el financiamiento y aprovecharniento de algún nuevo tipo de equipamiento en alguna de las parcelas previstas para estos fines.

Estas situaciones se descubrirán obligatorias u opcionales oportunamente. Pero al menos se plantea la movilidad de situaciones esperables y por ende de sus normas y obligaciones. Al mismo tiempo que imaginamos transformaciones, consideramos nuestro deseo de que el nivel de población crezca con particular suavidad.

El contraste de estas expresiones no hace sino confirmar el aprecio que se tiene por todas las tramitaciones obligadas y la poca necesidad o conveniencia que se siente de expresarlo todo ahora y de una sola vez.Y no parece ser un juego de la sinceridad, sino de la conveniencia..

Francisco Javier de Amorrortu 10/3/91

 

Del Viso, 26 de Agosto de 1986

Señor Director del Departamento de Geodesia

Ministerio de Obras y Servicios Publicosde la Provincia de Buenos Aires

Ref: Exp 2405-1818/86

En prevencion de las gestiones de subdivisión y considerando nuestra necesidad de exponer y lograr el fraccionamiento y venta por etapas de estos predios, es que solicitamos su conformidad para la organización de estos trámites.

Estos predios, las parcelas rurales 4 y 5A de la Circunscripción III A del partido de Gral. Sarmiento, de 67.000 y 15.200 m2 respectivamente, están siendo afectadas al desarrollo de un pequeno club de campo, con unos 50 lotes de aproximadamente 600 a 700 m2 cada uno.

La escala financiera de la persona que promociona este proyecto que ya cuenta con aprobación municipal y prefactibilidad y que ha finalizado algunas de las obras de equipamiento comunitario que exige para estos casos la ley 8912, le ha permitido no solo ser consecuente con estas intenciones sino, y muy particularmente, ir encontrando un camino de sencillez y coherencia que según expresa es fruto no solo del esfuerzo continuo, sino del tiempo de gestación de los proyectos, las obras, y lo que estima más importante aún, de las ventas.

Se trata en verdad, de dos fracciones pequeñas pero muy enrtquecidas por una forestación centenaria tan abundante como afortunadamente implantada y que el proyecto ha tomado mucho cuidado en preservar definitivamente y completar con otras especies de alto valor ornamental considerando el trazado de calles, alcantarillas, circulaciones peatonales, viviendas y obras de equipamiento, sus raíces, sus sombras y sus riegos. El promotor, en verdad está enamorado de estas tierras y no tiene ningún deseo de concluir esta experiencia y sus trahajos en un mero negocio inmobiliario de rápido trámite que le permita recuperar sus esfuerzos y alejarse del lugar.

Inversamente busca permanecer y ver crecer esta experiencia casicon la misma modalidad con que crecería una familia o un núcleo de amigos. Estima que los resultados, aún cuando haya que poner mucho mas empeño, pueden ser notablemente diferentes en calidad y cuidados.

A los efectos de la. tramitación de factibilidad que se ha encarado, elproyecto es uno solo y abarcará la totalidad de los 82.000 m2.

A los efectos de las posibles etapas de subdivisión, siempre en cada una de ellas, elbalance de superficies propias y comunes quedan con holgura equilibrados.

La intención consiste en dejar una mitad delproyecto congelado, aún cuando ya elperfilado de caminos, forestación, alambrado olímpico y riego, están realizados; mientras que se desearía subdividir la otra mitad en tres etapas, comenzando por elfrente de la parcela 5A que da sobre la calle Lisandro de La Torre, segun consta en elplano adjunto.

Esta solicitud intenta hacer posible una pausada gestión de crecimiento sin qtre la multiplicación de las cargas impositivas que sobreviene al subdividir parcelas que no se desean vender, asfixien esta posibilidad.

A la espera de su consenso y con el respeto debido a su consideración, con cordalidad por todo ello le agradecemos y saludamos.

Para ampliar un poco la vision de esta intención, adjuntamos copia de la memoria que estamos preparando como esbozo de la etapa legalcorrespondiente.

Tambien adjuntamos copia de la relación efectuada en oportunidad de presentar elplano de caminos a ceder al Municipio y referencias de expedientes.

Juan Carlos Fervenza, arquitecto

 

Pilar, 28 de Junio de 2013. 

VISTO el expediente Nº 4089-492/09 y sus antecedentes directos en losexpedientes 4089-6643/96 con respuesta en el Decreto N° 2161/96, firmado por el Intendente Municipal Alberto Alberini y la Secretaria de Gobierno, Economía y Hacienda; y el exp 2335-14399/96 del Catastro Territorial Provincial con respuesta en las Disposiciones 259/97 y 450/97 de la Dirección de Valuaciones rurales y la Dirección de Catastro Económico Provincial;atendiendo la raíz de muy antiguos aprecios;

afirmados el valor y significación de estos antecedentes por los artículos 108º y 114º de la Ordenanza General 267 en los 16 años que siguieron, permitan hoy a la luz de la joven ley 12704, comenzar a estructurar calificaciones y protecciones de los pocos terruños activos aún reconocibles, a pesar de las grandes presiones de los desarrollos urbanos, que acreditando antigüedad y memoria activa, trascienden en expresiones culturales y poéticas que alumbran la identidad de estos patrimonios.

Por estos valores suscitados en la Carta de Al maitén y la documentación adjunta,el Intendente del Municipio de Pilar solicita al OPDS visar esta declaración del “jardín Al maitén” como "Paisaje Protegido”; para que elevado a Legislatura, alcance el aprecio del interés Provincial que contempla la ley

CONSIDERANDO:

Que se trata de las parcelas rurales en la Sección A del Municipio de Pilar cuyas partidas responden a los Nº 165759, 165760, 166765, 166766 y 166767

Localizadas en la cota más alta de sus entornos inmediatos (23 m IGM) -por ello, sin compromisos de servidumbres pluviales-, con pendientes del 1,5% hacia el SO y del 1% hacia el NE; mantos edáficos vírgenes en las 8 Has de las parcelas 165759 y 165760; con movimientos de suelo en volúmenes aprox. a los 25.000 m3 aplicados a fortalecer el antiguo paisaje , con inclusión de un espejo de agua de aprox 12.000 m2 y 3 m de profundidad máxima; con las más antiguas forestaciones de la zona cuyo detalle viene ampliado en los textos y documentos adjuntos que conforman la carta del jardín Al maitén; que reconoce aquí a las aves en su reino.

Que reconoce constancias de sucesiones y testamentos recogidas del Archivo General de la Nación, de la familia Cruz que habitara estas tierras desde Septiembre de 1810 hasta 1936; y a su fundador Eugenio Cruz, Juez de Paz de Pilar, comprando estas tierras a Lorenzo López Camelo, primer alcalde de Pilar. Sus descendientes permanecieron aquí hasta 1936.

Proteger el patrimonio histórico, cultural, paisajístico y poético que reconoce este jardín, el primero que solicita esta protección en el municipio de Pilar, es nuestro objetivo.

Que por tratarse de un predio privado hemos enfocado mirada a un acuerdo de marco consensuado, cuyos pormenores han sido expresados en la Carta del jardín Al Maitén y documentación adjunta; alcanzando muy ricos soportes por http://www.hidroensc.com.ar/incorte110.html y http://www.amoralhuerto.com.ar

Las características históricas han sido descriptas en la memoria rural que reconoce este jardín http://www.amoralhuerto.com.ar/mrural.html y sig. y en numerosos documentos que acompañan esta presentación.

Las trascendencias culturales también vienen expresadas en este sitio en distintos hipertextos de un sitio que ya ha cumplido 8 años sumando ediciones y cuenta con más de 32 Gigas de archivos y más 800 ilustrados hipertextos en 5 páginas hermanadas.

Trascendencia cultural en un paisaje construído de gran belleza; en la materia histórica y poética que el jardín hospeda; en la energía que dan cuenta 34 defensas de planicies vecinales sobre hidrogeología e hidrología urbanas en SCJPBA; en la inspiración para alumbrar nuevos paradigmas en mecánica de fluidos, observando las dinámicas horizontales de las aguas someras en planicies extremas y sus transferencias desde baterías convectivas a las sangrías mayores; en la conceptualización de una fenomenología termodinámica de salidas tributarias urbanas estuariales en crisis extrema; con trascendencias públicas por http://www.alestuariodelplata.com.ar/convec2.html y 2 hs de video por http://www.delriolujan.com.ar/manadelcielo.html también copiados al DVD de datos adjunto.

La contribución del espíritu de este jardín en la divulgación de una ecología de los ecosistemas de humedales y sangrías mayores en nuestras inmediatas planicies extremas, acerca observación crítica de la disociación del ojo mecánico newtoniano de largo pasado y sus correlatos con el presente en estragos hidrogeológicos y desconciertos hidrológicos, orientando conciencia en la protección de suelos y subsuelos en zonas de altísima degradación; mirando por hidrología con soportes solares, en áreas donde, sin excepción, todos los tributarios urbanos del Oeste se descubren muertos.

Así trasciende la obra del espíritu de este jardín aspectos socioeconómicos relevantes desde el punto de vista ambiental; cuyo agradecimiento y respeto a esas energías ha sido probado en el rechazo a la decuplicación del valor de mercado que fue ofrecido por sus riquezas materiales, pues es visible que este jardín destila energías de otro valor.

La intensa y original comunicación que trasciende en ecología de ecosistemas y en defensas en el más alto nivel de debate, reconoce identidad que cabe localizarla en sufridos vientres guaraníes, que sin ir a buscarlos nos han encontrado trabajando aquí. No sabemos por qué aquí. Solo sabemos que aún agradecemos habitar y comunicar los vientos del jardín de estos espíritus.

Respecto al plan de manejo consensuado que solicita el art 5º, a fin de proteger el ambiente según los fines previstos, la memoria urbanística presentada a las autoridades del municipio de Gral Sarmiento en 1986 que acercamos en el DVD de datos, ya reconoce desarrollo de conciencia, que desde entonces no ha cesado de crecer y trasciende mucho más allá de este lugar.

La tarea de conservación durante un tercio de siglo mueve a solicitar la creación de una zona de Amortiguación de 35 m en el área que circunda al jardín protegido, cabiendo allí evaluar los efectos en el paisaje construído y los beneficios que caben a estas zonas aledañas a pesar de cargar con estos compromisos.

La ayuda hoy solicitada al gobierno provincial consiste en la eliminación del impuesto inmobiliario. Y la solicitada al gobierno municipal en la eliminación del impuesto del ABL, conservando ambos, la base fiscal en los valores que oportunamente fueron establecidos por las Disposiciones 259/97 y 450/97 de la Dirección de Valuaciones rurales y la Dirección de Catastro Económico Provincial; que tan distintos fueron a los del mercado que por ello dieron prueba de conformar aprecios y derechos subjetivos.